南通市住房和城乡建设局文件
通住建物〔2020〕77号
关于印发《2020年南通市物业管理工作要点》的通知
各县（市）、区物业管理行政主管部门，市物业管理中心，市物业管理协会,各物业服务企业：
为进一步提升物业管理社会满意度，加快现代物业服务业发展，持续推进城市人居环境有效改善，经研究，制定了《2020年南通市物业管理工作要点》，现予以印发。请结合工作实际，认真抓好贯彻落实。
南通市住房和城乡建设局
2020年2月13日
2020年南通市物业管理工作要点
2020年,我市物业管理工作将坚持以人民群众满意为目标，以提升物业服务品质为根本，以发展现代物业服务业为导向，围绕六个引领，实现六个提升，不断加大优质物业服务供给，持续推进城市人居环境有效改善。
一、团队引领，提升行业人员素质
建立完善物业人才培养机制，将人才聘用培训情况纳入信用加分项，为行业长效发展打造高素质管理人才和优秀服务团队。一是鼓励企业加强职业素质培养。激励物业服务企业聘用物业管理高素质人才和专业性人才，积极聘用本科及以上学历大学生职员和组织新聘人员岗前培训。加大对电梯、消防、房屋维修等行业紧缺专业技术人员的培训力度。开展物业管理项目经理岗位技能培训和企业中高层管理者综合素质提升培训，自下而上构建高效、专业的服务团队。二是打造项目优秀服务团队和文明单位。结合常态化监管检查等，以物业管理项目为单位，评选表彰一批项目优秀服务团队，并择优推荐参加省、市“工人先锋号”评选。结合文明城市长效管理工作检查、企业信用档案情况和参与社会治理、履行社会义务承担社会责任等情况，综合评选表彰一批物业管理行业文明示范单位。三是规范住宅小区业主委员会建设运行。加强对住宅小区业主大会、业主委员会的业务指导和监督管理，组织业主委员会委员培训，使业主委员会厘清自身职责，正确处理与居民委员会、物业服务企业之间的关系，依法依规行使权利。四是提高行政主管部门工作人员业务素养。组织1至2期全市物业管理行政主管部门和街道、社区相关工作人员赴省内外发达城市学习考察物业管理先进理念。组织乡镇（街道）、村（社区）物业管理人员素质提升培训，重点围绕工作职责、业主委员会设立（换届）、矛盾纠纷调处及物业项目监管，从政策法规、实际操作等方面提高基层一线工作人员依法开展物业管理工作的能力。
二、法规引领，提升行业发展质量
以《南通市住宅物业管理条例》出台为契机，联合市委组织部门和市级主流媒体，打造宣传贯彻专栏，规范住宅小区物业管理活动，化解制约行业发展瓶颈问题，维护物业管理各方的合法权益，推进行业持续健康发展。一是化解业主委员会成员结构不合理问题。规范业主委员会筹建和运作，要求新成立的业委会成员中，中共党员应占50%以上，人大代表、政协委员应占一定比例，党员人数不足的，由街道社区指派党员参与业委会工作，杜绝不符合当选条件、损坏业主利益乱作为的人员入选业委会。短期内无法成立业主大会等情况的，
由乡镇（街道）组织成立物业管理委员会代行职责。二是化解物业管理服务收费难问题。对业主加强物业管理知识宣传，树立“花钱买服务”的缴费意识。提高企业服务质量，提升业主认同感、满意度。对经催缴逾期不交纳物业费的，鼓励物业服务企业依法申请仲裁或者提起诉讼，经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按有关规定纳入失信被执行人员名单。对拖欠物业费的业主，限制其费用缴清前的房产交易行为。三是化解物业管理二级市场混乱问题。规范物业管理招投标二级市场，整治业委会私自解聘、选聘物业服务企业和相互勾结谋取私利现象。试点业主委员会委托专业招标代理机构公开公正选聘物业服务企业。建立有机衔接、协调联动、便民高效的物业矛盾纠纷调处工作体系。四是化解物业服务企业良莠不齐问题。打造一批优质物业服务企业，完善对物业服务企业的考核机制，实行年度总排名，培育20家优质物业服务企业。在鼓励企业做大做强的同时，建立物业服务企业中途退出或终止服务机制，清理一批僵尸企业，提升行业整体质量。
三、党建引领，提升社区治理水平
健全物业管理服务行业党组织，推进党建工作与物业管理服务工作融合发展，不断增强党对行业发展的引领力，实现党领导下的社区治理、物业服务和居民自治良性互动。一是加快推进物业管理服务行业党组织建设。强化行业党建工作指导，严格落实“管行业必须抓党建”要求，按照“组织建设先行”思路，继续推动物业服务企业建立健全党组织，完善党建工作制度。指导行业党建工作，明确工作职责，引领行业协会正确发展方向。继续推广建立项目“临时党组织”，逐步形成小区业主党员、业委会成员党员、物业服务项目部成员党员共建共享机制，增强业主参与意识，提升小区物业服务水平。二是发挥基层党组织在物业管理活动中的指导监督作用。培养完善相关各方参加的党建共建平台，通过召开物业管理服务联席会议及时牵头协调解决居住小区中的各类矛盾问题。不断深化交叉任职机制，指导物业服务企业邀请熟悉物业管理法律法规的社区“大党委”兼职委员兼任物业项目服务质量督导，定期开展物业服务监督检查工作。充分发挥业主中党员、党代表大会代表、人大代表以及政协委员在住宅小区综合治理中的模范带头作用，引领广大居民群众参与居民区治理。三是创新党建引领下的物业服务新模式。打造“红色物业+”特色服务品牌，积极探索创新老旧住宅小区、保障房小区、安置房小区以及失管小区物业服务新模式，因地制宜，通过新建、重组、引进等方式组建公益性物业服务实体，坚持公益属性，按照市场化运作提供物业服务并开展群众工作，传递党的声音、收集社情民意、调解矛盾纠纷、促进和谐稳定。创新考评机制，将物业企业建立党组织、开展党的工作情况与物业招投标、信用管理、行业评先评优等挂钩。
四、体制引领，提升行业监管水平
按照“属地管理”原则，夯实属地物业管理行政主管部门体制机制建设，促进物业服务长效管理。一是持续深化“421”常态检查。为确保质价相符，维护广大业主的合法权益，作为“双随机一公开”监管模式的日常延伸，继续在市区开展物业管理小区环境维护和电梯、消防安全“421”常态检查，进一步优化方案，突出检查和整改结果运用，将以往年度排名信用记分调整为每月记分。二是加强物业服务企业网络信用信息管理。完善优化物业服务企业诚信档案制度，更新评分标准，突出信用评价结果应用，健全守信激励、失信惩戒机制，促进优胜劣汰。在网络管理平台实时记录和公开评价企业信用状况，通报年度信用评价“红黑榜”，将企业信用分与物业管理招投标评分挂钩，取消“黑榜”企业下一年度投标资格。三是加强对项目经理管理考核。根据《南通市市区物业管理项目经理管理考核办法》开展项目经理备案考核，结合检查考评、举报投诉，对项目经理在物业服务活动中遵守物业管理法规、履行物业服务合同等业绩信息和不良信息进行采集考核，落实结果运用，提升项目经理执业能力和管理服务水平。四是提高维修资金管理水平。深化市、区两级监管机制，根据行政审批制度改革要求，进一步明确权责范围和服务范畴。建立抽查机制，督促优化办事流程，缩短办件时限。加强对大额资金使用、应急维修事项事前监管，做好维修资金管理情况调研，推进全市维修资金管理工作统筹监管。升级维修资金管理系统，力争电子投票系统运行，为尽快实现通州区、市经济技术开发区维修资金数据融合和业务监管做好准备，并考虑向广大业主公示设施设备项目数据。继续开展县（市）区维修资金管理和保修金相关政策的宣传解读。
五、智慧引领，提升服务管理效能
发挥互联网优化和集成作用，加快物业管理信息化建设进程。一是构建市级一体化物业服务管理信息系统。将互联网创新成果深度融合到基础信息采集、物业招投标、企业备案、合同备案、投诉报修、承接查验、日常检查、行业党建等物业管理领域，力争年内构建一体化智慧物业服务管理信息系统。二是倡导物业服务企业运用智能平台。提升我市物业管理创新力，推动企业服务转型升级，鼓励企业将“以人为本”放在智慧化发展首要位置，积极加强同银行等金融企业的合作，逐步推广使用其为物业服务企业免费开发使用的移动端应用软件，以科技手段升级服务效率和品质，实现与业主“零距离”互动，缩短服务“最后一公里”，提高社会满意度。三是推动建立业主电子投票系统。针对困扰物业管理行业的“业主召集难”问题，突破“通知难、投票难、监督难”瓶颈，积极推动建立业主电子投票系统。对于法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，提倡业主通过电子投票系统进行表决，物业服务企业也可通过业主电子投票系统发布公告、公布、通告或者公示等事项。完善业主决策机制，最大限度减少业主与物业服务企业之间因为拖欠物业服务费、业主财物被盗、小区公共配套设施所有权、小区卫生和安全环境、物业服务企业的选聘退出等引发的矛盾纠纷。
六、民生引领，提升生活居住品质
不断改善住宅小区人居环境，满足人民日益增长的美好生活需要，提升居民群众获得感、幸福感和安全感。一是继续开展老旧小区整治。紧紧围绕市委、市政府关于市区老旧小区改造工作部署，积极配合市区老旧小区改造指挥部开展工作。二是创建省级宜居示范居住区。根据省住建厅新年度宜居示范居住区建设目标任务，做好摸底调查，科学制定方案计划，定期现场督办推进，确保按时高质量完成年度任务。三是示范引领促进高质量发展。精心组织省、市两级物业管理示范项目创建活动，以点促面，提升我市物业服务整体水平。2020年创建市级示范项目不少于30个、省级示范项目不少于10个。四是继续牵头推动市区老小区加装电梯工作。坚持“业主自愿、政府服务、因地制宜、保障安全”的原则，按照“条件具备一个，启动实施一个”的办法，加大宣传力度，明确操作流程，形成部门联动合力，做好沟通协调和对接服务工作，积极稳步推进加装电梯工作，满足老年群体迫切、强烈的需求愿望。
南通市住房和城乡建设局办公室 2020年2月13日印发